新华网北京6月30日电(王日晨)日前,由新华网主办的“2022城市更新的力量系列主题研讨会”在京举办。全联房地产商会数字楼宇经济分会执行秘书长匡健锋,WeWork大中华区副总裁全斌,锦明集团CEO熊志承,优客工场CEO关心,汉威大厦、汉威国际广场写字楼副总经理刘澈等与会人士以线上方式出席本次研讨会。
2022城市更新的力量系列主题研讨会由新华网主办,全联房地产商会数字楼宇经济分会协办。本期围绕“焕新重构 商办楼宇的价值提升”这一主题,与会人士共话商办楼宇在城市更新中的焕新重构与价值提升,通过实践案例分享理念和交流经验,为商办楼市的焕新贡献智慧,为城市实现高质量和可持续发展助力。
商业楼宇改造升级 机遇与挑战并存
2021年商办楼宇市场进入调整阶段,产业类型和租户性质,在这一年发生很大的变化,未来,行业发展更要顺应政策导向和科技创新的方向。而传统的商业办公,随着经济和产业的发展,周边环境的变化,建筑年限的增加,也需要不断的迭代升级,再加上疫情的影响,如何更好的实现焕新重构,更大的提升商办楼宇的价值,成为行业内外关注的焦点。
WeWork大中华区副总裁 全斌
“疫情之下,商办楼宇的升级更新迎来挑战和机遇。”全斌表示,受疫情影响,企业对于办公场景的要求发生进一步的迭代和变化。通过升级改造,让办公空间更具有弹性和人性化,充分满足租户不断变化的办公需求,是所有商办楼宇更新升级面临的挑战,也是一个课题。
全斌认为,当下在办公空间的场景中缔造的是人与人之间的连接。从整体的城市更新来说,通过设计、空间的变化,把办公场景变的更加灵活、高效和健康,符合现在企业和个人的办公需求。
锦明集团CEO 熊志承
锦明集团CEO熊志承表示,在疫情下,很多商业楼宇在硬件管理和运营标准上跟防控要求是存在一定差距的,比如:新风标准不达标、没有智能化的访客管理系统。因此商业楼宇改造升级之后,可以具备更大的竞争力。第二个机遇是客户需求发生了巨大变化。目前很多企业在办公面积、租期的灵活性上要求会更高一些,包括定制化产品的趋势。
汉威大厦、汉威国际广场写字楼副总经理 刘澈
汉威大厦、汉威国际广场写字楼副总经理刘澈说,商办楼宇改要持续为顾客以及区域创造价值。既要保持原有独特的建筑设计风格,也要兼顾绿色低碳的健康办公环境的提升。通鼓励更多的人从办公室走出来,在生态环境当中去释放压力。同时,也要满足入驻企业之间的社交需求。
资管能力是重要竞争力
优客工场CEO关心表示,资产管理方能否在多变的时代里还有持续生存的能力,这是所有企业面临的最现实问题。同时,要顺应市场的发展进行调整,能够不断推陈出新,不断突破自我,更好地去顺应时代的发展和变化以及客户的新诉求。
优客工场CEO 关心
在全斌看来,参与城市更新的核心竞争力是企业的资管能力。业主与资管企业合作的核心诉求是能够带来保值升值。“如果把项目当做资产来看,最终还是要看业绩的回报。供需双方对于整个业态的认知和目标定位能够达到统一,其中,作为运营方,为合作伙伴提供一站式的解决方案,包括前期项目定位、装修运营、招商引资、科技赋能等。”
全斌认为,在老旧商办楼宇改造过程中,注重城市文化的传承,更好地展示城市独特的气质和艺术魅力,不仅让建筑更有生命力,更激发了入驻企业的对精神文化的需求。
内外因素驱动提升商办楼宇改造
实际上,商办楼宇城市更新不只是街道或者建筑表面的改变,更重要的是助力城市可持续发展,提升区域营商环境,打造城市产业转型升级的新增长极。但是,投资回报周期长,资金压力大成为制约楼宇更新进展缓慢的主要原因。
全联房地产商会数字楼宇经济分会执行秘书长匡健锋表示,提升商办楼宇运营企业主动更新改造的动力需要考虑内、外驱动力两方面因素。受疫情、大量甲级写字楼新增供应集中入市等外部因素影响,商办地产市场从传统的卖方市场开始转向买方市场。头部企业加速楼宇城市更新,提高项目产品力、物业服务等方面,不仅为了应对空置率上升,租金下调等压力,更为商办楼宇市场的健康发展起到明确的引领作用;在内驱力方面,楼宇的运营企业主要分为两种属性,一种本身是产权企业,另一种则是楼宇的运营主体,只负责一定周期内的经营工作,并且通过经营去获取到企业的经营收益。无论哪种属性愿意主动更新的根源上还是在于财务上的投资平衡的问题。
由于建设任务重、周期长、资金需求量大,城市更新实际过程中普遍存在融资难、落地实施难等问题。打通金融通道,设立城市更新基金,有效调动多方力量参与更新工作,拓宽融资渠道,聚集社会资金,不仅能够帮助企业短期资金更好地回笼,更对激发市场主体参与城市更新积极性具有激励作用,进一步强化政府与市场联动,形成城市更新可持续模式。
刘澈表示,对于楼宇的保值和增值来讲,持续的更新是很有必要的,所以企业要拿出自有资金来进行升级改造。同时,商办楼宇更新也是城市形象的更新,应该在好的地理位置,继续承担应有的责任。
坚持多元化、特色化 避免同质化
对于商办楼宇更新在业态布局和场景化设置等方面如何实现多元化特色化,避免同质化的问题,关心表示,最终还是要落位到怎么来算经济账。对于多元化,有入驻企业的流量,甚至有外部流量的时候,多元化的可持续发展才可以成为一种可能性。关于特色化,要有定制化办公服务,依托自身特色为业主带来受益提升从而与物业持有方建立长期稳定的合作关系。
熊志承认为,实现多元化特色化,避免同质化,首先要客观认清疫情之后租户的产品需求的变化,做好深度的服务和链接。比如,在物业上做出相应的调整,尤其是社交场景的搭建。做好空间风格的定位以及楼层增值服务商的引入,通过物联网技术来优化产品的服务体验。其次,精准把控市场发展情况,深入了解项目所在区域的市场定位、发展节奏和发展目标,明确区域的目标客户以及客户需求。再次,了解项目所在区域内的所处地位。针对项目所处层级,结合区域的整体定位做针对性的产品规划。最后,针对自身定位完成项目客户的定制化,树立项目的特色价值。
随着物联网、云计算、大数据以及人工智能等技术的兴起与发展升级,智能楼宇已逐渐成为现代智能化建筑的发展方向,也成为商办楼宇改造的重点。在匡健锋看来,楼宇智慧化主要从两个角度去考虑。
一方面商办楼宇提供的集数字化、智能化于一体的智慧体验,关键在于租户是否愿意为此支付一定的租金溢价。 另一方面,企业能否充分运用数字化赋能,延伸到企业内部经营管理过程中。